深圳1200萬的房跌至474萬！你以為呢系天方夜譚！
但呢的確係一個殘忍的事實！
月亮灣花園！見證了深圳樓市的輝煌，也陪着深圳樓市一齊隕落。它系深圳樓市大起大落的親歷者。此時此刻，月亮灣花園的掛盤單價仍然在4萬8，且無法成交。
能夠借勢起飛的小區，往往都系踩中了風口。
月亮灣花園呢個神奇的小區，恰恰踩中了兩個超級風口。
一個系前海的風口。
月亮灣花園位於前海路南端，大小南山之間，屬於前海的媽灣片區。上一波深圳樓市上漲行情，剛好系前海概念極為火熱的時期。
特別系2020年到2021年那會兒，前海新樓往往系開盤就沽清，前海概念的二手樓也紛紛被捧上天，例如諾德假日花園，最高單價去到咗17萬/平。
另一個系棚改的風口。
2020年那會兒，好多人對月亮灣花園的棚改進度，有着非常高的期待，當時睇起身一片光明。自從2018年，深圳發布相關政策後，棚改進度開始加速，例如華富村、香蜜二村等都迎來明顯進展。
在呢種背景下，2020年8月初，月亮灣花園棚改意見徵集正式啟動。因為地段好，又有咗棚改預期，月亮灣花園畀咗市場好大的想象空間。
甚至好多人預計，按照流程大概8個月的時間就能完成騰退工作，棚改後的新樓已經系唾手可得。
在呢兩個巨大的風口之上，眾多投資性資金紛紛湧入，月亮灣花園的樓價也趁勢起飛。
自從當年7月傳出棚改消息後，小區樓價一路狂飆，短短兩個月的時間，樓價便從7萬/平衝到咗10萬/平，並在2021年2月達到咗歷史頂峰。
一套92平單位，成交總價1186萬，單價12.82萬/平！
要知道，當時與月亮灣花園一路之隔的次新樓佳兆業前海廣場，也才賣到13萬/。而月亮灣花園已經近30年樓齡了，小區很破舊。因此，呢個價格的投資邏輯，完全系在押注棚改，而一旦棚改有任何變化，則會不堪設想。
事實很殘酷。
從那以後，深圳迎來咗樓市下行。
緊跟住，棚改的夢也碎了。
2021年8月，住建部發布通知，明確不得大拆、快拆舊住宅、城中村等舊區。
因此，月亮灣花園的棚改被擱置了，南山街道辦稱等政策明朗後再研定。
隨着而來的，系小區樓價斷崖式下跌……
事實上，自從2021年樓價達到近13萬/的高點之後，月亮灣花園的價格，仲系扛了一段時間的。
因為指導價出台後的一年內，根本就冇新的成交。
直到2022年2月份，才迎來新的成交案例。一套70的2房，以總價551萬的價格成交，單價7.87萬/。
後來一年，月亮灣花園的價格，基本上保持在7萬以上。
到呢個時期，棚改預期已經減弱了。但系大家對於深圳樓市的信心，仲系有的。
但系，在舊年深圳樓市整體都系下跌的趨勢中，月亮灣花園則迎來咗更加猛烈的下跌。
舊年2月，一套104的3房，以650萬的總價成交，單價降到6.25萬/。
到咗年中的6月份，一套93的3房，成交價格已經跌至5.44萬/。
到咗11月份，一套105的3房，成交總價518萬，單價去到咗4.93萬，首次跌到5萬以下！
最新的成交價，還在不斷刷新着最低紀錄……
毫無疑問，前兩年高位接盤的人，已經被深深套牢了……
月亮灣花園仲有救嗎？
總體睇，而家系咁個情況：
樓價在歷經20年的上漲後，在2021年達到高點。
之後三年一直在跌。
而家大體跌到咗2018年初的價格。
最新數據顯示——
截至今年5月，北京、上海、廣州、深圳的樓價，與最高點相比，分別跌咗25.0%、24.4%、25.3%與37.2%。
國內平均樓價，跟2021年高點相比，跌咗22%。
跟一年前相比，全國幾乎所有城市的樓價都跌咗。
二手樓跌得尤其犀利。
今年4月的數據，5月和6月，也還在連續下跌。
不過跌幅比以前小了。
所以總結一下，而家樓價的情況系：
最近三年，全國大部分房屋價格都大幅下降了，小部分穩定，極小一部分在漲。
而家仲系下降的趨勢，但降幅小了。
那點解到咗2021年前後，樓價開始降了呢？
原因很複雜，但我覺得主要有咁四個：
第一，房屋太多咗。
1980年，中國城市居民的人均住房面積系5平方米，三口之家只有15平方米。
可以想象有多緊巴。
後來國家就一直蓋新樓。
蓋啊蓋啊蓋。
到2020年，城市人均住房已經達到40多平米，三口之家就系120平。
舊年中國城鎮住房套數大約3.74億套，
而城鎮一共有3億多家庭。
城鎮住房套戶比系1.07。
就系講，平均一個家庭有一層樓屋了。
我哋現有的房屋，基本夠住咗。
但系房產公司在之前的慣性下，還在不斷拿地蓋樓。
導致房屋總量越來越多，有啲地方開始過剩。
第二，對房屋的需求少了。
中國的人口在減少，又進入咗老齡化社會。
老年人基本都系早就有咗房屋，亦冇能力換新樓。
所以需求很弱。
與此同時，中國的城市化進程基本完成咗。
不再有大量農村人口湧入城市。
迫切需要買新樓的人就更少了。
第三，樓價太高了。
一個比較公認的講法系，正常的樓價，應該系家庭年收入的4-6倍。
就系講，如果你哋夫妻一共月入1萬，年入12萬。
咁買個60萬的房屋比較合理。
但而家的樓價遠遠超過咗呢個數。
北京上海甚至都達到咗40多倍，顯然太高了。
第四，人們對收入的預期下降。
疫情之後，經濟環境一直不太好。
人們對自己未來的收入自然亦都唔太樂觀。
而正常人如果收入不太穩定，系不敢貸款二三十年去買樓的。
加上疫情那幾年，大家都懂了「手裡有米心裡不慌」的道理。
如果唔系剛需，亦都唔太願意像過去噉樣掏空家底去砸一層樓屋。
所以呢幾年的情況大體就系——
人們買樓的意願不強，而市場上房屋又太多，加上樓價又高得離譜。
綜合落來就指向了一個結果：
樓價開始下跌。
而家全國平均樓價系跌咗22%。而國家的底線，應該系3成左右。
原因也很簡單。因為大部分房屋的首付，系3成。
樓價總體跌破3成，銀行就容易出現大量壞賬，社會就會出現風險。
仔細睇睇近期月亮灣花園的成交情況，就可以發現，雖然價格降了好多，但仲系能成交的，哪怕系不景氣的舊年，就已經有至少10套成交，加上法拍房就更多。呢講明，月亮灣花園價格降落來之後，仲系有人睇好。真正沒救的小區，往往系降價也很難成交。
為乜野仲有人買入？
畢竟地段仲系在前海，而且棚改的預期也並冇完全消失。儘管棚改的周期可能會比較久，但系大概率仲系會進行的，哪怕系8年、10年，呢個預期也仲系在的。
也許有啲人，冇其他更好的投資標的，就想用低價買一套在那放着，並不太在乎時間，慢慢等待，其實也未必就唔可。畢竟還可以收租金，2房租金可達5500-6000每月，3房可達6500-7000每月。呢亦系一種投資方式。
很關鍵嘅系，價格已經很低了，在南山，仲系前海，4萬多的價格，再低也低唔到邊度去咗。
梗系，假如系自住，最好就唔要考慮呢度了，樓齡太大並不宜居。或者睇重房票，資金實力又比較強，可以去購買位置更好的新樓，沒必要等待呢種不確定性較大的棚改，風險太高了。
仲有啲人，買的早，本來就系很低的價格買入的，就算系而家的價格賣也仲系賺的，想要變現跟住買地段更好的房屋，也可以想辦法出貨。短期內，估計價格很難有明顯回升了。
總之，要睇自己目嘅系乜野，也要考慮資金成本、時間成本，冇辦法一概而論。

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